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Vie des affaires

Enseigne des commerces

La pose d'une enseigne peut (rarement) être interdite par le règlement de copropriété

En principe, un règlement de copropriété qui autorise les activités commerciales ne peut pas interdire les enseignes. Sauf cas particuliers.

Un règlement de copropriété autorise les activités commerciales mais non les enseignes

Un locataire commercial est installé au rez-de-chaussée d’un immeuble situé à l’abri des remparts d’Avignon.

Invoquant la clause du règlement de copropriété qui interdit la pose d’enseignes en façade de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires obtient en justice la condamnation du locataire à faire enlever les panneaux publicitaires et enseignes apposés sur la façade.

Les propriétaires du local commercial contestent cette décision de justice qui incommode leur locataire. D’après eux, la clause du règlement de copropriété est illicite.

Il rappellent qu'un règlement de copropriété ne peut imposer une restriction aux droits des copropriétaires que si elle est justifiée par la destination de l’immeuble. Or, le règlement de copropriété autorise l’utilisation à des fins commerciales des locaux situés au rez-de-chaussée. Par conséquent, la clause va à l’encontre de la destination de l’immeuble.

En principe, un tel règlement n'est pas licite

L'argument des propriétaires du local est conforté par la jurisprudence selon laquelle, lorsqu’un immeuble comprend des lots à usage commercial, les restrictions imposées par la copropriété ne sont effectivement licites que lorsqu'elles sont justifiées par la destination de l’immeuble (CA Paris 8 avril 1994, D. 1994, IR 122). En conséquence, un règlement de copropriété ne peut pas, en principe, autoriser les activités commerciales et, en même temps, interdire les enseignes (en ce sens, cass. civ. 18 juin 1975, D. 1975, IR 207 ; CA Paris 28 juin 1995, Loyers 1995, n° 535).

L'interdiction de poser une enseigne est néanmoins validée

C’est pourtant le syndicat de copropriétaires qui obtient gain de cause.

Les juges soulignent en effet que l'immeuble est situé dans le périmètre de protection des remparts classés au titre des monuments historiques. Pour cette seule raison, la clause prohibant l’apposition d’enseignes correspond à la destination de l'immeuble et est parfaitement licite.

Les enseignes, source de divers contentieux

Parmi les décisions de jurisprudence relatives aux enseignes, il peut également être utile de rappeler les suivantes (tableau ci-dessous) qui correspondent à des situations relativement courantes.

Difficulté rencontrée
Solution judiciaire
Références
Rien de prévu dans le règlement
Dès lors qu’aucune disposition du règlement n’accorde de plein droit la possibilité de poser sur la façade de l’immeuble des enseignes lumineuses, les copropriétaires doivent solliciter et obtenir l’autorisation de l’assemblée générale à cette fin.
cass. civ., 3e ch., 24 octobre 1990, n° 88-17514
Règlement autorisant la pose de plaques professionnelles
L’autorisation donnée par le règlement de poser une plaque professionnelle ne permet pas d’installer une enseigne lumineuse.
CA Paris 25 novembre 1987, Rev. dr. immob. 1988, 137
Clause imposant l’accord écrit du bailleur
Le bail peut parfaitement prévoir une autorisation écrite du bailleur pour l’apposition d’une enseigne intéressant l’aspect extérieur de l’immeuble et le silence du bailleur ne peut pas constituer une autorisation écrite.
cass. civ., 3e ch., 3 février 2009, n° 08-14397
Modification du règlement
La modification de la clause du règlement relative à la pose des enseignes est possible à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sans qu’il soit possible de diminuer ou de remettre en cause les droits dont les copropriétaires bénéficiaient antérieurement, et les restrictions imposées doivent être justifiées par la destination de l’immeuble.
cass. civ., 3e ch., 16 mars 1988, n° 86-15098

Cass. civ., 3e ch., 26 mars 2020 n° 18-22441